Bangunan tahan gempa tidak berarti bangunan tersebut akan utuh jika terkena gempa, tetapi artinya bangunan tetap berdiri walau tembok pecah. Ketika saya membangun rumah saya dengan kriteria tahan gempa, ada saudara saya yang sinis. Dia berujar "... membangun rumah tahan gempa, mau cari selamat sendiri.. " :) . Saya jawab, "Yah mending kalau meninggal, kalau jadi cacat seumur hidup??? ". Eh dijawab begitu, saudara saya lalu merombak rumahnya, membuat struktur rumahnya juga tahan gempa :) . Saudara saya yang lain melihat saya begitu boros di cor-coran dan di besi pun berkata, ".. mending duitnya buat nambah tembok." . Maksudnya mending budget-nya buat memperbesar ukuran rumah. Saya jawab, " cor-coran sloof, kolom, ringbalok tidak bisa dibongkar terus ditambah nanti. Tapi dinding bisa ditambah nanti". Yah buat saya mending saya buat sloof, kolom, ringbalok dengan besi yang sempurna. Walau akhirnya dinding tidak diteplok. Teplokan dinding kan bisa menyusul nanti. Tapi kalau mau ganti cor-coran sloof, kolom, ringbalok kan harus meruntuhkan bangunan :) .

Bangunan tahan gempa juga bikin males tukang/kontraktor, karena biaya menjadi bengkak. Walaupun pembekakan biaya disetujui pemilik bangunan tetap akan memberi citra tukang/kontraktor yang mahal/boros :) . Biaya besi bisa menjadi 4 kali lebih mahal. Jumlah semen juga akan membengkak 2-4 kali :) . Anda bisa diketawain oleh tukang/kontraktor yang irit bahan.

Padahal pembekakan biaya tidak sebanding dengan taruhannya. Maukah anda mempertaruhkan keselamatan keluarga demi biaya jutaan rupiah saja? :) .

Misalkan batu bata berukuran 6 cm x 10 cm x 20 cm. Dan tebal isian adonan adalah 2 cm.
Maka luas bata + adonan di sisi panjangnya adalah:
(6 + 2) cm x (10 + 2) cm = 0.08 m x 0.12 m = 0,0096 m2.
Jumlah bata per m2 adalah = 1 m2 / 0.0096 m2 = 104.
Jumlah bata untuk tembok sepanjang 10 m dan tinggi 3 m adalah = (10 x 3) x 104 = 3125 buah

Berapa pasirnya?

Volume adonan untuk pasangan bata untuk 1 buah bata adalah = ((0.02 m x 0.22 m) + ( 0.02 x 0.06)) x 0.12 m
= (0.02 m x 0.28 m) x 0.12 m = 0.000672 m3

Volume adonan untuk pasangan bata untuk 3125 buah bata adalah = 2.1 kubik.
Volume pasir utk pasangan bata adalah 0.75 x = 2.1 kubik. = 1.575 kubik = seperempat truk.
Volume semen utk pasangan bata adalah 0.25 x = 2.1 kubik. = 0.525 kubik,
Jumlah semen 50 kg untuk pasangan bata adalah = 0.525 / 0.0332 m3 = 15.8 zak semen 50 kg

Ini belum menghitung pasir untuk di teplok didinding.
Misalkan pondasi sudah ada, yang perlu dibelanjakan adalah :
1 colt pasir (mungkin sekitar 1 kubik)
5 zak semen
1500 batu bata

Nah tinggal belanja kurangnya. Kurang pasir, beli 1 colt pasir lagi. Kurang semen beli 1-5 zak lagi, kurang batu bata beli 500-1000 batu bata lagi.

Hitung-hitungan ngawur diatas hanya cocok untuk proyek pribadi. Jadi belanja minimal adalah:
3 colt pasir = 3 x 60 ribu = 180 ribu
15 zak pasir = 15 x 42 ribu = 630 ribu
3200 batu bata = 3200 x 250 = 800 ribu
biaya 1 tukang + 2 laden utk 6 hari = 6 x (55 + 35 + 35) = 750 ribu
Total = 2 juta 360 ribu rupiah. + overhead

Dana yang disiapkan sekitar 4-5 juta.

Misalkan tebal pasangan adonan adalah 3 cm.
Maka luas bata + adonan di sisi panjangnya adalah:
(6 + 3) cm x (10 + 3) cm = 0.09 m x 0.13 m = 0.0117 m2.
Jumlah bata per m2 adalah = 1 m2 / 0.0117 m2 = 85
Jumlah bata untuk tembok sepanjang 10 m dan tinggi 3 m adalah = (10 x 3) x 85 = 2550 buah

Berapa pasirnya?

Volume adonan untuk pasangan bata untuk 1 buah bata adalah = ((0.03 m x 0.23 m) + ( 0.03 x 0.06)) x 0.13 m
= (0.03 m x 0.29 m) x 0.13 m = 0.001131 m3

Volume adonan untuk pasangan bata untuk 2550 buah bata adalah = 2550 x 0.001131 = 2.88405 kubik.
Volume pasir utk pasangan bata adalah 0.75 x 2.88405 kubik. = 2.1630375 kubik = sepertiga truk.
Volume semen utk pasangan bata adalah 0.25 x 2.88405 kubik. = 0.7210125 kubik,
Jumlah semen 50 kg untuk pasangan bata adalah = 0.525 / 0.0332 m3 = 21.7 zak semen 50 kg

Ini belum menghitung pasir untuk di teplok didinding.
Misalkan pondasi sudah ada, yang perlu dibelanjakan adalah :
1 colt pasir (mungkin sekitar 1 kubik)
5 zak semen
1500 batu bata

Nah tinggal belanja kurangnya. Kurang pasir, beli 1 colt pasir lagi. Kurang semen beli 1-5 zak lagi, kurang batu bata beli 500-1000 batu bata lagi.

Jadi belanja minimal adalah:
3 colt pasir = 3 x 60 ribu = 180 ribu
21 zak semen= 21 x 42 ribu = 882 ribu
2550 batu bata = 2550 x 250 = 638 ribu
biaya 1 tukang + 2 laden utk 6 hari = 6 x (55 + 35 + 35) = 750 ribu
Total = 2 juta 450 ribu rupiah. + overhead

Misalkan kualitas adonan diturunkan dari perbandingan semen : pasir = 1:4 menjadi 1 : 7 misalnya maka jumlah semen menjadi 0.125/0.2 x 21 = 13 zak semen = 546 ribu. untuk
Total = 2 juta 114 ribu atau Rp 70.466 ribu per m2

Setelah sloof kering dapat dilanjutkan dengan pemasangan kusen-kusen. Selesai pemasangan kusen, dilanjutkan dengan pemasangan dinding, kusen jendela, glassblock, lubang angin dsb.

Setelah dinding tuntas, selanjutnya adalah pemasangan besi ring balok. Selanjutnya dinding kuda-kuda dan sebagainya. Selesai itu semua, dipasang balok atap, kayu-kayu kaso, kemudian kayu reng dan akhirnya genteng.

Ngga Jadi Bersambung. Kalau sudah nyampe masang atap berarti udah pinter yah :) . Ga perlu tutorial katro :D .

TAMAT

Setelah pondasi tuntas, tahap selanjutnya adalah membuat besi tulang. Bagaimana spesifikasi besi tulang yang baik? baca di sini:

http://mulyantogoblog.wordpress.com/2007/06/18/membuat-rumah-tahan-gempa/

Pengalaman tentang besi tulang ada juga di sini :

http://mulyantogoblog.wordpress.com/2007/07/02/mahalnya-rumah-tahan-gempa/
http://mulyantogoblog.wordpress.com/2007/07/19/mendadak-jadi-manager-beneran/

Ada beberapa cara untuk membuat besi tulang:
1. Membeli jadi di toko besi
2. Memesan di perakit sesuai dengan spesifikasi
3. Membeli besi dan bagel yang sudah jadi kemudian merakit sendiri
4. Membeli besi dan kemudian merakit sendiri

Membeli jadi di toko besi
Yang sudah dijual di toko besi biasanya memakai besi 8 mm dan bagel-nya 6 mm. Jarak antara bagel adalah sekitar 30 cm. Harganya pada tahun 2007 adalah 32-35 ribu. Praktis dan murah, tapi tidak memenuhi standard tahan gempa.

Memesan di perakit sesuai dengan spesifikasi
Spesifikasinya antara lain:
-panjang kolom misalnya 4 m (yang 1 m buat perkaitan/stek)
-besi kolom 10 mm. Nah ini harus diklarifikasikan 10 mm SNI? 10 mm SSI? atau standar lainnya. Karena walau pun tulisannya 10 mm, pada kenyataanya bisa 8 mm - 9.5 mm.
-bagel 10 cm x 10 cm, diameter 8 mm, ini juga harus diklarifikasikan dahulu standardnya.
Kalau anda butuh 9 kolom misalnya, jangan langsung pesan semua. Pesanlah 1 dahulu, kemudian periksa, apakah sesuai dengan spesifikasi.

Membeli besi dan bagel yang sudah jadi kemudian merakit sendiri
Misal saya butuh kolom sepanjang 3 m. Maka saya beli 1 batang besi 10 mm SSI (12 meter). 1 batang ini saya bagi 4, menjadi 4 batang x 3 m, cukup untuk sebuah kolom. Untuk bagelnya dibutuhkan 18 buah (jarak antara bagel adalah 15 cm), saya memesan di cikaso bagel 10cm x 10cm sebanyak 4kg. 1 Kg = 5 ribu. Kemudian saya rakit sendiri dengan kawat latau las. Sebaiknya pakai kawat saja. Pengalaman saya dengan las :

http://mulyantogoblog.wordpress.com/2007/07/14/mendadak-jadi-tukang-las/

Setelah cape dengan las akhirnya saya memperkerjakan tukang besi di cikaso itu untuk sekalian merakitnya. Tarifnya murah kok, 2000 rupiah permeter. Jadi biaya 1 kolom 3 m adalah:
-besi 10 mm sebatang seharga 52 ribu (thn 2007)
-bagel seharga 20 ribu
-biaya tukang 6 ribu
Total = 78 ribu

Membeli besi dan kemudian merakit sendiri
Misal saya butuh kolom sepanjang 3 m. Maka saya beli 1 batang besi 10 mm SSI (12 meter).
Untuk bagel 10cm x 10cm sebanyak 18 buah berarti butuh 18 x ((10cm x 4) + 10 cm) = 9 meter, jadi harus beli besi 8mm sebatang seharga 32 ribu (misalnya). Kemudian memperkerjakan tukang besi, upah harian 45 - 50 ribu.

Untuk Kusen ada 3 cara;
1. Membeli kayu balok belum diserut. Mempekerjakan tukang kayu.
2. Membeli kayu balok sudah diserut (misalnya kayu RDR ujungberung) . Mempekerjakan tukang kayu.
3. Memesan kusen ke penjual kusen.

Saya sendiri memakai cara 3. Pengalaman saya yang terbaik adalah cara pertama. Pilihlah kayu lokal yang tahan rayap, misalnya kayu nangka. Bawalah tukang kayu ke penjual kayu, suruh dia memilih sendiri kayunya. Kalau anda punya pick-up sendiri, lebih baik datang ke penggergajian. Harganya lebih murah.

Bersambung

Tahap pertama dalam pembuatan rumah sebenarnya adalah arsitektur ( desain rumah ). Berapa ukuran ruang tamu, dimana wc-nya dsb. Atau menurut saya adalah layout floor. Terus ada perencanaan dinding dan atap-nya, dan seterusnya. Tapi dinding dan atap bisa dirancang menyusul :) . Yang penting pada awal-nya adalah layout floor. Contoh layout floor awal dari rumah saya (type 36) :

Kemudian buatlah layout pondasi, layout pondasi juga dibuat semau saya :). Tidak memenuhi standard ilmu sipil/arsitektur, mungkin sulit dimengerti tukang pada awalnya. Berikut adalah layout pondasi (type 33).

Awalnya type 36 yang dirancang, tapi ketika pembuatan pondasi, tukang menganjurkan agar berukuran ganjil. Alasannya biar ada lebihnya. Reasonable juga. Contohnya kayu, kayu berukuran >= 3 m berharga 50-100% daripada kayu berukuran < 3m (misalnya (2.5 m - 2.8 m). Besi pertulangan juga perlu perkaitan/stek. Besi tulang sloof untuk dinding 3m misalnya, mempunyai ukuran 4 m!. 2 x 0.5 m dgunakan untuk perkaitan dan stek. Jadi pilihannya saat itu adalah redesign dari 6 m x 6 m ke 6 m x 5.5 m (33) atau 5 m x 7 m (35) atau 5.6m x 7m (39) atau 6m x 7.5m (45). Untuk membatasi budget maka saya pilih 6 m x 5.5 m (33). Yang penting kamar tidur minimal 3m x 3m biar bisa menaruh spring bed :D . Dan ruang tamu minimal 3m x 3m biar bisa menaruh sofa. Jangan sampai kurang dari 3m x 3m, karena sulit untuk mebel.

Bagaimana menhitung material/biaya tembok, besi dan sloof ada di :
http://mulyantogoblog.wordpress.com/2008/05/09/cara-katro-menghitung-material-tembok/
dan
http://mulyantogoblog.wordpress.com/2008/05/10/rumus-pasang-tembok/

Selanjutnya membuat pondasi. Untuk memulai pondasi diperlukan material sbb:
1. Cangkul (kalau tukangnya tidak punya cangkul) sebanyak pekerja.
2. Papan alba 2 - 2,5 m yang tipis (1 cm) senbanyak setengah kubik.
3. Benang 4-5 gulung
4. Kayu kaso alba ukuran 6cm x 6cm satu ikat (9 batang).

Setelah galian pondasi dimulai, pada hari ke 2 atau ke 3. Pesanlah material sbb:
1. Satu truk pasir pasang (cimalaka)
2. Satu truk batu pondasi
3. 4-5 zak semen

Jika batu pondasi dan semen diperkirakan kurang, baru pesan lagi batu/semen-nya. Walau pasir yang dibutuhkan hingga finishing adalah 3 truk, jangan langsung pesan 3 truk. Selalu sediakan secara bertahap. Semen misalnya, hingga finishing menghabiskan 100 zak, tapi saya membeli/memesan per 5 zak. Dengan demikian material terkendali.

Jangan lupa buatlah lubang/ruang di pondasi untuk tempat menanam besi kolom. Ceker ayam bisa dipasang pada saat pembuatan pondasi. Ceker ayam (ceker bebek sih sebenarnya) bisa dibeli di toko besi.

Buatlah septic tank dalam rumah, agar tanah diluar rumah terpakai optimal. Kemudian urug dan ratakan lantai. Evaluasi kinerja tukang anda, apakah kerja-nya cepat(tepat waktu) atau lambat (berlambat-lambat, buang waktu, kerja tidak efisien, laden banyak nganggur). Jika kerja tukang dan laden lambat sebaiknya pembangunan rumah dihentikan. Tunggu 2-4 minggu atau lebih untuk melanjutkan pembangunan dengan tukang yang baru.

Bersambung di
http://mulyantogoblog.wordpress.com/2008/02/01/cara-katro-membangun-rumah-2/

Kuusapkan roll basah dengan cat ke dinding, weleh... cepet banget. Tapi kok hasilnya dindingnya jadi berbulu (ini yg dimaksud berpori). Ok, roll bidang selebar 1 m dan setinggi 1.5 meter. Setelah itu dengan halus kuusap cat hasil roll dengan ujung kuas biasa 4 inc (tanpa dicelup dalam cat). Makyuss.. hilang bulu-bulu/bintik cat-nya!

Kombinasi kuas roll dan kuas biasa ini pun menghasilkan pengecatan yang cepat dan halus. Dinding kamar 3 m x 3m x 3m pun selesai dicat dalam 2,5 jam menghabiskan 5 kg cat.

Senin tidak mengerjakan bak tapi full kerja. Hari selasa menyelesaikan dinding utara (1 m). Jam 14.00 pun berangkat ke kantor. Dikantor baru terasa pinggang kanan dan pinggang kiri panas dan sakit. Pulang jam 22.00, di perjalanan pun pinggang terasa sakit.

Rabu pagi kembali mengerjakan bak. Menyelesaikan dinding selatan (1m) dan jalan ke dapur. Jalan kedapur harus diplester, kalau tidak tumpukan pasir-kerikilnya bisa terus berguguran. Berbahaya buat anak istriku, bisa-bisa mereka terpeleset. Rabu siang hendak ke kantor tapi pinggang terasa makin sakit. Akhirnya bolos lagi deh.

Jl. Raya Ujungberung No. 187 telp 7800184

Ket: - Harga paling murah, bisa ditawar 5-10 ribu.

Perusahaan Bahan Bangunan HEGAR

Jl. Raya Ujungberung No. 31 telp 7800808

Ket: Jual:
- Pasir pasang, pasir cor
- Batu pondasi, batu split
- Conblock, bata merah
- genteng, loster
- semen
Terhitung murah dan bagus pelayanannya.

TB. MAJU JAYA DUA
Jl. Cinangka Depan Masjid An NUR Cipicung Ujung Berung (022) 7069 0642

Ket: Spesialis kusen dan kayu lokal. Harga paling murah dan jika sudah jadi pelanggan mendapat discount. Daripada menggunakan kayu borneo yang belum tentu asli, lebih baik gunakan kayu lokal/kampung.

1/2 ember air
1 ember semen
2 ember batu split
3 ember pasir

sulit dipraktekan, bisa tapi harus sabar mengaduknya.. dikit-dikit. Dan hasilnyapun sangat kental. Ternyata butuh air lebih banyak. Mungkin komposisi diatas hanya bisa digunakan dengan molen. Tapi sewa molen ternyata perjam, dihitung dari tempat persewaan hingga nyampe lagi tempat persewaan.

Sebelumnya saya cerewet sekali soal komposisi beton ini pada tukang dan laden-nya. Well, ternyata tidak mudah hehehehehehehe.

Beton dengan volume 4m x 25cm x 20 cm ternyata menghabiskan 1 zak semen, 6 ember batu split, 12 ember pasir.

1. Cari dan beli tanah.
2. Desain Rumah (arsitektur dan konstruksi).
3. Cari Tukang dan ladennya
4. Cari/buat tulangan besinya
5. Cari kusen
6. Cari material provider
7. Mulai bangun

Tidak hanya mencari tapi harus mengorganisasinya. Pusing bener awal-nya, pantes banyak yang ngga mau repot dan beli/kredit yang sudah jadi. Tidak hanya pusing tapi juga cape dan makan waktu.

Untuk tukang dan laden-nya saya mendapat harga standard, kemarin saya baru tahu ada tukang dan laden yang 20 % lebih murah. Tapi tukang yang sudah saya pilih sudah lolos wawancara. Tukang-nya saya wawancarai tentang campuran beton yang benar, konstruksi pondasi yang benar dsb.

Untuk kusen saya mendapat harga miring tapi salah pilih kayu. Kayu yang saya pilih borneo, padahal kayu yang tahan rayap itu kayu lokal (tisuk).

Untuk tulang besi, agar konstruksi sesuai spesifikasi maka harus dirakit sendiri atau dirakit tukang dengan diawasi. Agar murah ring/bagel beli yang sudah jadi (pesan sesuai spesifikasi). Hanya saya salah langsung mengorder banyak, yang dikemudian hari ada pembuat ring yang berharga 33 % lebih murah ! yah untuk tulangan besi saya kecolongan 500-an ribu rupiah. Toko bahan bangunan yang merugikan ini sudah saya blacklist :)

Material provider itu banyak. Kalau butuh 4 truk pasir misalnya, coba 1 truk dulu. Kalau memuaskan boleh order lagi, kalau jelek mendingan ganti provider.

Di saat pembangunan saya juga harus mengawasi, bener2 repot... cape deh...

Dengan harga besi 12 mm = 47 ribu per 12 m, harga besi 8 mm = 22 ribu per 12 m maka biaya besi sedikitnya adalah Rp 2.450.000.. Jika begel dibeli dengan harga rata2 Rp 1600, maka biaya tulangan sedikitnya Rp 2.900.000.

Padahal biasanya orang pakai tulangan yang sudah jadi 8x10 panjang 3 m dengan harga Rp 30.000. Itupun hanya untuk kolom utama. Untuk 2 ruang berukuran
3 x 3 meter paling hanya menggunakan 6 buah, hanya Rp 180.000 ribu saja! Hemat 2 jutaan :D

AA :
-Type 40/70
- harga 130 - 140 jutaan
- KPR Bank Niaga 12%
- UM = 13 jutaan + 7 juta biaya ini itu + 5 juta biaya provisi bank = 25 jutaan
- cicilan 1,4 juta selama 15 tahun

Kemudian kukunjungi PIR. Alamak.... 3 KM nanjak terus dari Sukamiskin. Letaknya mojok terpencil disudut perkampungan. Keramaian terdekat berjarak 1 km.

PIR :
-Type 27/60
- harga 62 jutaan
- KPR Bank Niaga 12%
- UM = 20 jutaan + 5 juta biaya provisi bank = 20 jutaan
- cicilan 700-an ribu selama 15 tahun

Seorang teman mengambil KPR di Cimahi. Rumah type 39/70 senilai 112 juta, Total uang muka yang dibayarkan 12 juta(UM) + 9 juta + 5 juta(provisi bank) = Rp 26 juta. Cicilan Rp 1.1 juta perbulan.

Aduh jangan deh terjerat bunga dan riba, apalagi selama 15 tahun. Mendingan pilih jalan lain :
1. Membeli tanah dan membangun sendiri, bisa bertahap atau sekaligus sesuai kemapuan.
2. Pembiayaan dari tabungan plus pinjaman lunak (sukur 0 % gitu :), bisa kok, sudah terbukti :)

Hati-hati juga dengan kualitas bangunan dari developer (perumahan). Yang biasa diirit itu:

1. Tinggi Pondasi, yang benar tinggi(dalam pondasi) adalah minimal 60 cm. Biasanya perumahan hanya sedalam 20 cm.
2. Konstruksi besi tulang. Besi tulang minimal 10 mm beneran , biasanya perumahan memakai 10 mm banci (8-9 mm). Kalau diameter ring 6 mm beneran maka jarak antar ring maksimal 12,5 cm. biasanya perumahan memakai jarak 30 cm.
3. Semen. Adonan yang cukup semen akan berwarna hijau, yang kurang semen akan berwarna coklat.

Untuk tipe 21 misalnya, semen untuk pondasi dijatah 2-3 zak. Pasir yang dipakai adalah pasir merah yang seperti tanah liat. Batu pondasinya menggunakan batu cadas.

Membeli Tanah

Harga tanah yang aslinya Rp 300 ribu/m2 - Rp 450 ribu/m2, menjadi Rp 800 m2. Nah loh.
Di sekitar ujungberung harga tanah adalah Rp 300 ribu/m2 - Rp 450 ribu/m2. Sementara di sekitar Cigadung harga tanah adalah Rp 400 ribu/m2 - Rp 500 ribu/m2. Untuk type 36 maka luas tanah 70 m2 (5 tumbak) sudah cukup. Jadi dibutuhkan Rp 28 juta untuk harga tanah adalah Rp 400 ribu/m2. Biaya pembangunan berkisar 1 juta/m2 - 1,5 juta/m2, jadi dibutuhkan biaya 36 juta - 48 juta. Total biaya rumah 36/70 adalah 28 juta + 48 juta = 76 juta. Untuk type 39/70, biayanya adalah 67 juta - 86.5 juta. Bandingkan dengan harga Rp 112 juta dari developer. Tapi memang kompleks/perumahan menawarkan lingkungan yang lebih sehat :).

Kalau mau membangun sendiri, bisa dimulai dengan membaca ini :

http://mulyantogoblog.wordpress.com/2008/02/01/cara-membangun-rumah/

Rekan saya juga punya pengalaman yang bisa anda baca di http://ybandung.wordpress.com/2008/01/16/pengalaman-membeli-rumah-di-bandung/
atau forum berikut :
http://forum.detik.com/showthread.php?t=20642&page=3
Coba baca ini :
http://www.kompascommunity.com/index.php?fuseaction=home.detail&id=38455&section=94

Kalau mau konsultasi tentang KPR coba tanya ke :

http://edwidianto.wordpress.com/2008/09/03/menghitung-kredit-kpr/

Sebaiknya sih KPR syariah misalnya :

http://www.btn.co.id/berita.asp?action=BL&intNewsID=94